Замещение и воспроизводство. Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения зданий и сооружений. Потребительная стоимость и стоимость товара в социалистическом хозяйстве

Стоимость воспроизводства улучшений определяется в 2 этапа. На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства). На втором – величина накопленного износа.

3.1. Определение стоимости строительства.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

Назначение здания;

Общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

Характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

Расчетный объем.

2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С 69 таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

где k i - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

Месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

Отличия по типам основных несущих конструкций;

Расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4)Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС 69 = С 69 ´V,

где V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С 69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5)Определение полной восстановительной стоимостью здания на дату оценки.

гдеПВС текщая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС 69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

С ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен вИ текущий / 84 )

Н ПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

*Основание: акты осмотра

**Основание: акты осмотра, технический паспорта БТИ.

***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94

****Основание: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», выпускаемый информационно-консультационной фирмой «Ко-Инвест ©» совместно с Межрегиональным научно-методическим центром по ценообразованию в строительстве Центрального Научно-исследовательского Института Экономики и Строительства Министерства Строительства Российской Федерации.

3.2. Определение величины накопленного износа.

Определение величины накопленного износа также производится в несколько этапов, к которым относятся:

определение величины устранимого физического износа;

определение величины неустранимого физического износа;

определение устранимого функционального износа;

определение неустранимого функционального износа;

определение величины внешнего износа.

3.2.1. Определение величины устранимого физического износа.

Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием “Правил оценки физического износа...” ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издание официальное). Согласно п.1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): “Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости”.

Согласно данным правилам, износ зданияравен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

3.2.2. Определение величины неустранимого физического износа

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

3.2.3. Определение величины устранимого функционального износа.

К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов;

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

Недостатками, требующими устранения избыточных элементов.

3.2.4. Определение величины неустранимого функционального износа.

На дату проведения оценки не было выявлено какого-либо функционального несоответствия улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым потенциальными пользователями. Поэтому величина функционального износа равна нулю.

3.2.5. Определение величины экономического износа.

На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.

В статье рассмотрен затратный метод оценки, который может помочь самостоятельно оценить компании свои активы.

Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный — с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях. Наконец, сравнительный (рыночный) подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей как продавца так и покупателя о сиюминутной стоимости объектов, аналогичных оцениваемому.
В рамках каждого подхода существует несколько методов определения стоимости, которые могут варьироваться в зависимости от вида оцениваемого имущества; выбор метода определяется оценщиком самостоятельно. Правильный выбор метода оценки конкретного объекта — залог её адекватности. При развитых рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости объекта. Однако такая ситуация довольно редка, что обусловлено несовершенством российского рынка.

Результаты, полученные разными методами в рамках каждого из подходов, впоследствии обобщаются — производится так называемое согласование результатов, что приводит к итоговой величие.

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с уачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания его точной копии с использованием применявшихся при создании объекта цен материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 1).

Применение затратного подхода предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или для воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект больше того, что может стоить приобретение равноценного объекта аналогичной полезности.

Процедура оценки

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения.

• Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием тех же материалов, строительных стандартов, проектных решений и с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

• Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

Сферы применения:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Оценка объектов недвижимости с использованием затратного подхода включает в себя амортизацию.

Методы расчета стоимости

Количественный метод
На этом методе основываются все указанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При его реализации составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах, а также делается экспертиза сметы на строительство . Эта работа весьма трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет.

Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ
Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства.

Метод сравнительных единиц
В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 м2 общей площади жилых зданий, 1 м3 емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется как произведение стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к единице, на количество таких единиц в оцениваемом здании.

Метод объектов-аналогов
Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий.

Полная восстановительная стоимость строений
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом; при этом предполагается использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая, очевидно, более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Подходы к оценке

Затратный подход основывается на принципе замещения, состоящем в том, что «покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного метода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания».

Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам также в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором — об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и на описывающих их показателях:

• функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
• конструктивные показатели (масса, состав основных конструктивных материалов);
• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
• эстетические показатели;
• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования выделяются три уровня:

• функциональное сходство (по области применения, назначению);
• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
• параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов , а при приблизительном и частичном сходствах — об аналогичности.

Стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи. Тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход (например, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и при их переоценке). В России, где фондовый рынок только формируется и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.

Чтобы понять смысл стоимости, определяемой на основе затрат, рассмотрим обычную ситуацию, когда потребитель хочет приобрести объект оборудования. В общем случае у него возможны три варианта действий:

1. купить готовый объект на рынке;
2. заказать изготовление объекта какому-либо производителю;
3. изготовить объект своими силами.

Если первый вариант является чисто рыночным, и совокупность получаемых цен создает базу для определения рыночной стоимости, то второй и третий варианты дают информацию о стоимости, рассчитанной по затратам на изготовление объекта. Возможно, что некоторые объекты машин и оборудования не могут быть приобретены на открытом рынке, и для них возможны только второй и третий случаи. Сюда относятся машины и оборудование специального назначения, уникальные объекты, изготовляемые только по индивидуальным заказам.

Так как затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин и оборудования , часто не имеющим близких аналогов, то с его помощью определяют текущую стоимость воспроизводства.
Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах:

• расчет по цене однородного объекта;
• поэлементный (поагрегатный) расчет;
• анализ и индексация затрат;
• расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам.

Выводы

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного актива, сходного по потребительским свойствам. Таким образом, основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.

Полная стоимость замещения - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства - Стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревание), что и у объекта оценки. Другими словами, один метод предусматриваетЗамену з дания подходящим субститутом, тогда как другой -Воспроизводство точной копии.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.

В практике оценки стоимости строительства чаще всего пользуются одним из четырех взаимосвязанных методов:

количественным методом,

методом определения по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видов работ,

методом сравнительных единиц,

методом сравнения аналогичных объектов.

В основу количественного метода определения стоимости строительства входит тщательная инвентаризация:

всех видов работ по объекту в целом:

затрат труда;

материалов;

затрат на использование средств механизации работ.

Все это относится к категории прямых затрат, к ним в процентном отношении суммируются накладные расходы, плановая прибыль подрядчика, и другие расходы, в том числе на проектирование, монтаж оборудования, необходимого для производства, транспортные издержки и т.п. В результате получается сводная объектная смета стоимости всего производственного процесса в действующих на данный момент ценах.

У метода определения стоимости строительных работ на новых объектах по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видам работ , та же схема составления локальных смет, которые сводят в общую смету, но конечный результат определяется по укрупненным сметным нормативам, определяющим в процентном отношении стоимость укрупненных элементов в общей стоимости объекта.

Пользуясь методом сравнительных единиц , оценщик подыскивает аналогичное со строящимся сооружение, любыми путями определяет его стоимость (сметная стоимость, балансовая стоимость, рыночная стоимость и т.п.), определяет сколько стоит сравнительная единица аналогичного сооружения. За сравнительную единицу принимают обычно полезную площадь объекта или его объем. Полученную стоимость сравнительной единицы, при необходимости, корректирует с учетом имеющихся различий у сравниваемых объектов. Полную стоимость строящегося объекта получают, умножая скорректированную стоимость единицы сравнения на сумму единиц сравнения вновь строящегося объекта (площадь, объем).

При использовании метода объектов-аналогов определение стоимости строительных работ строится на данных сравнительного анализа цен продаваемых объектов, аналогичных объекту оценки. При необходимости, вводятся соответствующие корректировки, учитывающие отличия между объектами, в результате получается стоимость оцениваемого объекта. Этот метод рекомендуется дляопределения стоимости , если существует активный рынок данного вида сооружений. Несмотря на определенные сложности, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.

Не получается решить тест онлайн?

Поможем успешно пройти тест. Знакомы с особенностями сдачи тестов онлайн в Системах дистанционного обучения (СДО) более 50 ВУЗов.

Закажите консультацию за 470 рублей и тест онлайн будет сдан успешно.

1. Стоимость в использовании …
отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника
рассчитывается на основе рыночной стоимости
определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность

2. Метод, применяемый при определении восстановительной стоимости
сметный
чистых активов
доходный
индексный

3. Ликвидационная стоимость определяется …
на основе стоимости замещения
на основе рыночной стоимости
как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости
на основе восстановительной стоимости

4. Не является подходами к оценке недвижимости:
затратный
доходный
рыночный
с учетом износа
восстановление
замещение

5. Экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости, относящиеся к стоимости использования:
наилучшего и наиболее эффективного использования
полезности
экономической величины
вклада
сбалансированности
соответствия
ожидания
экономического разделения
изменения
замещения

6. При оценке бизнеса предприятия используются …
информация о договорах между владельцами, управляющими и совладельцами
комментарии в аудиторском отчете
клиентская база
предписания пожарных органов и энергонадзора
реестр поставщиков
информация об объекте недвижимости
бизнес-план

7. Экономические принципы, относящиеся при оценке различных видов стоимости недвижимости к общим принципам:
конкуренции
экономической величины
ожидания
сбалансированности
остаточной продуктивности
изменения
спроса и предложения
полезности
замещения
соответствия
наилучшего и наиболее эффективного использования
экономического разделения
вклада

8. Не является элементом стоимости …
передаваемость
дефицитность
возраст
полезность

9. Не является подходом к оценке недвижимости:
затратный
доходный
восстановительный
с учетом износа
рыночный
замещение

10. Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами
неверно
верно

11. Подход к оценке обязательно требующий оценки рыночной стоимости земельного участка
сравнительный
доходный
модель Ольсона
модель Блэка-Шоулза
затратный

12. Экономические принципы, относящиеся при оценке различных видов стоимости недвижимости к стоимости обмена:
спроса и предложения
остаточной продуктивности
конкуренции
сбалансированности
изменения
экономического разделения
соответствия
полезности
ожидания
экономической величины